2021年3月7日，北京举行十三届全国人大四次会议香港代表团审议。当时主管港澳事务的国务院副总理韩正参加会议，在谈到香港住房问题时说，香港住房问题有长期形成的历史背景，解决难度很大，“但是总要有解决开始的时候”。他同时谈到香港一些长期存在的社会问题，部分方案提出后迟迟无法推进，最终承受住房压力的仍然是普通市民。
这段讲话后来被广泛传播，其中最受关注的是韩正对香港官员治理住房问题的强硬态度。香港长期拥有高度发达的金融、贸易和房地产市场，摩天大楼密集，土地价格位居世界前列，但大量普通家庭长期面对面积狭小、租金高企、公屋等待时间漫长的问题。住房逐渐成为收入分配、社会流动、青年发展和城市规划共同交织的一道难题。
过去几年，香港公营住房供应有所增加。
2026年6月底公布的房屋数据中，香港公屋综合轮候时间已经下降至4.8年，相比本届政府上任前一度达到6.1年的水平明显缩短。一般公屋申请数量也持续下降。香港最新五年规划提出，未来五年连同简约公屋在内，整体公营房屋建屋量约为19.6万个单位。
4.8年的等待时间放到普通家庭身上，仍然意味着人生中的一大段时间。
一个30岁申请公屋的年轻家庭，可能接近35岁才等到入住机会。一个孩子出生时家庭递交申请，等真正搬进公屋时，孩子可能已经进入小学。对于收入有限、无法承担私人住宅价格的家庭来说，等待期间仍需要继续支付私人租金，或者挤在面积有限的住房中。
香港住房体系长期呈现明显的分层结构。
约四成多香港居民居住在各种形式的公营房屋中，其中公共租住房屋承担着大量基层家庭的居住需求。另一部分居民居住在私人住宅市场，而私人住宅价格即使经历此前几年调整，对于普通工薪家庭仍然十分昂贵。
2025年，70平方米以下私人住宅平均成交价格，香港岛约每平方米13.3万港元，九龙约12万港元，新界约10.5万港元。按照这样的价格计算，一套四五十平方米的普通住宅，总价往往仍达到数百万港元。
香港社会因此形成了几条完全不同的住房轨道。
收入较低的家庭等待公屋；已经拥有公屋资格的人可以获得较稳定、租金较低的住房；部分家庭通过居屋等资助出售住房进入置业市场；收入超过公屋资格、又不足以轻松进入私人房地产市场的人，则长期承受私人租金和楼价压力。
处在两端之间的家庭尤其困难。
他们可能有稳定工作，收入也不算最低，却很难积累足够的首付款。家庭收入稍微提高后，还可能失去部分公共住房资格，而私人市场的住宅价格仍然距离他们很远。
香港住房问题最极端的表现之一仍然是劏房。
香港政府此前估计，全港约有11万个住宅楼宇分间单位，涉及约22万名居民。这些单位面积通常很小，一套普通住宅经过重新分隔后，可以形成数个独立出租空间。厨房、厕所、通风、消防、采光和逃生环境长期成为问题。
不少家庭长期生活在十几平方米甚至更小的空间里。
一家三口可能把吃饭、睡觉、孩子写作业和储物全部放在同一个房间。部分旧楼经过多次分隔以后，走廊狭窄，线路复杂，消防设施不足，楼龄和维修问题进一步增加居住风险。
2026年3月1日，《简朴房条例》开始实施。现有劏房进入登记、整改和认证阶段，最低标准涉及居住面积、楼高、消防安全、结构安全、独立厕所、供水、采光通风以及水电设施等条件。现有分间单位设有登记及宽限安排，非法出租相关刑事条文将在2027年3月1日进入下一阶段实施。
劏房治理随后进入另一个现实环节。
一部分条件过差的单位退出市场后，原来居住其中的家庭仍然需要住所。如果低价住房没有同步增加，这些家庭只能继续寻找其他廉价房源。香港扩大过渡性房屋、简约公屋和公共租住房屋供应，也开始与劏房整治同时推进。
香港住房问题还长期与土地问题联系在一起。
香港陆地面积超过1100平方公里，但大量区域属于山地、郊野公园、水塘、道路、基础设施、生态保护区或者开发成本较高的区域。已经开发并用于住宅的土地，只占整个香港面积的一小部分。
从地图上的土地转变成可以入住的住宅，中间往往需要经过规划、收地、土地平整、道路建设、铁路接驳、供水供电、污水处理、学校、医院和商业设施建设。
一片新的住宅区从提出规划到第一批居民拿到钥匙，可能经过十年甚至更长时间。
香港过去长期依赖新界新市镇解决人口增长问题。从沙田、屯门、将军澳到天水围，这种发展模式不断把人口从传统市区向外围地区转移。住宅建设速度如果快于就业和交通设施建设，居民每天就需要付出更长的通勤时间。
住房价格、居住面积和通勤时间随后成为同一套城市成本的一部分。
一套面积更大、价格更低的住宅，如果每天往返工作需要两三个小时，一个家庭获得更多居住空间的同时，也失去了大量陪伴孩子和休息的时间。
香港还可以把土地供应和住宅建设的规模进一步扩大。
填海造陆曾经参与塑造今天的香港。中环、湾仔、西九龙、香港国际机场以及大量沿海城区，都包含不同历史时期形成的填海土地。未来适合填海的海域仍需要经过航道、海洋生态、工程安全、成本和交通规划等程序，但大型填海本身已经不存在无法跨越的工程技术障碍。
过去十多年，中国工程力量已经在南海实施过大规模吹填和人工岛建设，完成疏浚、吹填、护岸、港池以及后续基础设施工程。南海工程与香港城市填海面对的法律、生态和用途完全不同，但已经显示出中国在大型海洋工程、疏浚和基础设施建设方面具备的工程能力。
香港如果把新增住宅土地列为更高优先级，可以重新评估适合大规模填海的区域，同时向中央政府寻求工程、设备、融资协调和技术支持。需要数十年逐片形成的住宅土地，可以通过更大规模、更集中施工缩短开发周期；新形成的土地则可以在规划之初就确定较高比例用于公屋、居屋、学校、医院、道路和公共交通，减少土地形成以后再次经历漫长用途协调的时间。
住宅建设本身同样可以扩大中央和内地工程力量参与。2022年香港第五波疫情期间，在中央政府支持下，内地建设团队参与香港多个社区隔离和治疗设施建设。香港近年来建设简约公屋也大量使用“组装合成”建筑法，通过标准化设计、工厂预制和现场装配压缩施工周期。
这种建设方式如果进一步用于永久公屋，可以把成熟户型标准化，把厨房、卫生间、管线和主体模块在工厂集中生产，再运输到已经完成土地平整和基础设施建设的地块安装。特区政府负责规划、土地供应、居住标准和分配制度，中央协调大型央企、建筑企业、设计和供应链能力参与，在若干大型住宅区同时施工，公屋建设规模可以进一步扩大。
香港最新土地规划预计，未来十年可以形成约2500公顷熟地，其中约七成来自北部都会区。北部都会区五年内计划形成约900公顷熟地，其中约200公顷用于住宅。
在现有计划之外继续寻找新的土地来源，填海、新发展区、旧工业用地更新和老城区重建可以同时推进。住房供应不再依赖单一项目一块一块增加，而是长期保持足够大的土地储备，让公屋建设从等待土地变成土地等待建设。
中国拥有大型填海、桥梁、铁路、新城和住宅建设能力，香港拥有公共财政、规划体系和长期住房需求。土地放在哪里、投入多少资源、采用多快的速度，以及住房建设在整个城市发展中能够获得多高的优先级，最终都会反映在住宅供应量和轮候时间上。
未来北部都会区将成为香港新一轮城市建设的重要区域。
香港政府计划在北部都会区建设大量住宅，同时布局创新科技、大学、商业和产业项目，并通过新的铁路和道路与现有市区连接。未来五年，相关土地计划可提供超过7万个住宅单位和100万平方米经济楼面；更长期规划还包括更大规模的住宅和产业建设。
未来几年将有大量新增人口逐渐向香港北部转移。
住宅、产业和交通能否按照接近的速度建设，将直接影响这些新社区未来的生活形态。
如果住宅大量建成，而就业机会仍主要集中在港岛和九龙，北部居民仍需要每天长距离通勤。产业、学校、医院、商业和公共交通同步进入，则可以让居民在居住区域附近完成更多工作和生活活动。
香港住房还正在面对另一个越来越明显的问题——大量住宅开始老化。
房委会2026年的房屋资料显示，香港拥有超过80万套公共租住房屋，其中相当一部分屋邨已经进入数十年楼龄。未来十几年，一批早期建设的公共屋邨将陆续进入需要大规模维修、重建或者重新规划的阶段。
私人旧楼同样面临这个过程。
九龙、港岛部分老城区拥有大量数十年楼龄的住宅。楼宇产权分散，业主数量众多，重建往往需要长期收购和协商。即使能够完成收购，还要安排原来的居民搬迁和临时居住。
香港过去的城市发展主要解决“向外建”的问题，未来还需要越来越多地解决“拆了以后重新建”的问题。
如果新开发区域持续提供安置空间，老城区居民可以先搬迁，再进行整片更新。部分旧工业区、低密度旧区和交通条件成熟区域经过重新规划，也能够增加新的住宅供应。
住房政策同时关系到公屋内部的流动。
香港拥有庞大的公共住房体系，公共资源需要不断在家庭之间重新循环。收入改善并具备一定购买能力的公屋家庭进入资助出售住房或者私人市场以后，腾出的单位可以继续提供给仍然等待公屋的人。
过去几年，香港加强了对公屋滥用的调查，也继续增加居屋及其他资助出售住房供应。住房体系能否保持流动，会直接影响轮候名单下降的速度。
住房面积也逐渐进入政策讨论的中心。
香港过去长期追求在有限土地上尽可能增加住宅数量，因此出现大量面积较小的单位。随着人口结构和家庭规模发生变化，新建住宅还需要面对另一个问题：城市需要多少套房，同时也需要多大的房。
五万个单位可以缓解供应压力，但如果大量单位面积继续缩小，普通家庭的生活质量仍然很难明显改善。
孩子有没有独立写作业的位置，老人能不能与年轻家庭保持适当生活空间，一家人能不能摆下一张正常使用的餐桌，这些问题最终都会落到住宅面积和户型设计上。
香港人口出生率长期下降，住房并不是唯一原因，却始终影响年轻人的家庭选择。高房价、高租金和有限的居住面积，会推迟年轻人独立生活、结婚和生育的时间。
住房也影响城市的人才结构。
高收入金融、专业服务和科技从业者可以承担较高住房成本，基层服务行业员工却很难承受相同的租金。当餐饮、护理、物流、清洁、零售等行业员工不断向更远地区迁移，城市日常运行也会承担更高的人力成本。
2021年韩正说“总要有解决开始的时候”时，香港公屋轮候时间仍处于高位，土地供应和劏房问题不断累积。
几年过去，公屋轮候时间开始下降，北部都会区进入建设阶段，劏房开始建立最低居住标准，旧区更新和土地供应机制也在继续调整。
香港住房接下来的变化，将越来越具体地体现在几个普通生活数字里：一个家庭要等几年才能得到公屋，一套住宅能提供多少平方米的生活空间，一个家庭每个月需要拿出多少收入支付住房，一个普通上班族每天需要花多少时间往返住所和工作地点，以及还有多少家庭继续生活在条件恶劣的分隔住房中。
香港拥有世界级金融中心、港口、机场和城市基础设施，也拥有亚洲规模最大的公共住房体系之一。住房问题持续数十年以后，土地、公共财政、交通、旧区更新和社会福利已经全部进入同一个治理体系。
一座城市最终留给普通人的生活感受，往往没有金融中心排名那么复杂。
下班以后有没有一个可以正常吃饭的家，孩子有没有足够空间成长，一对年轻夫妻工作多年以后能不能拥有自己的住所，老年人能不能在熟悉的社区继续生活，这些日常问题共同构成了香港住房政策最终需要面对的结果。
2021年韩正留下的那句话，五年后仍然映照着香港的现实——“总要有解决开始的时候”。
香港已经开始建更多公屋、开发北部都会区、整治劏房，也开始寻找更多土地，但仍然有家庭需要等待数年才能进入公屋，仍然有人生活在狭小的分间单位里，仍然有年轻人面对远远超过普通工资承受能力的住房价格。
开始解决是一回事，把问题真正解决又是另一回事。
如果土地供应、住宅建设和旧区更新仍然需要一轮又一轮等待，如果一个普通家庭仍然要用几年甚至更长时间等待一套基本住房，那么韩正当年那句“总要有解决开始的时候”，也会继续停留在香港的现实之中。
住房问题一天没有真正解决，这句话就一天不会过时。
而香港人还要等多久，住房问题究竟什么时候才能真正解决，今天仍然没有一个确定的答案。
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